現在の住宅ローン減税制度とは?

FPオフィス ワーク・ワークス ファイナンシャルプランナー(CFP)の中村宏です。

現在の住宅ローン減税制度は、住宅ローンを活用してマイホームを取得した場合、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部、住民税)から最大13年間減税する仕組みです(2022年の入居から)。

2021年までの入居の場合は、年末のローン残高の1.0%を最大13年間減税する制度でした(なお、11年~13年目は、「ローン残高の1.0%」と、「建物価格の2%の3分の1」のいずれか小さい額)。
ローン残高の1.0%の減税を受けられると、1.0%未満の金利(変動)でローンを借りた人は、利息支払額よりも減税額のほうが多くなり、儲かってしまいます。そのため、貯蓄がたくさんある人が、わざわざ多額のローンを組むようなことが起こっていました。そこで、2022年入居から制度が変わったのです。

なお、2021年までに入居した人に適用されている制度は、変更ありません。

さて、2022年入居以降に適用される現在の制度をもう少し詳しくみてみましょう。

まずは、新築住宅の場合です。

住宅の環境性能等や入居年によって減税規模が異なります。

長期優良住宅・低酸素住宅は、2022年・2023年入居の場合、年末の住宅ローン残高5,000万円を限度に、0.7%相当額が減税され、13年間続きます。

1年間の減税額は、最大で5,000万円×0.7%=35万円になりますね。

2024年・2025年入居の場合は、年末の住宅ローン残高4,500万円が限度になります。つまり減税規模が縮小されます。

1年間の減税額は、最大で4,500万円×0.7%=31.5万円になります。

ZEH水準省エネ住宅は、2023年・2023年入居で、年末の住宅ローン残高4,500万円が限度、2024年・2025年入居だと3,500万円が限度。

省エネ基準適合住宅は、2023年・2023年入居で、年末の住宅ローン残高4,000万円が限度、2024年・2025年入居だと3,000万円が限度。

その他の住宅は、2023年・2023年入居で、年末の住宅ローン残高3,000万円が限度、2024年・2025年入居だと0万円となります。
その他の住宅で、2024年以降に新築の建築確認を受けた住宅は、減税の対象外です。
なお、2023年末までに新築の建築確認を受けて、2024年・2025年に入居する場合は、年末の住宅ローン残高2,000万円が限度となり、減税期間は、10年になります。

次に、既存住宅の増改築について。

長期優良住宅・低酸素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅で、2022~2025年に入居した場合、年末の住宅ローン残高3,000万円が限度で、減税期間は10年間、その他の住宅は、年末の住宅ローン残高2,000万円が限度で、減税期間は10年間となります。

とても、ややこしく感じられますね。
簡単にいうと、省エネ性能が高い住宅ほど、減税規模が大きくなります。
しかし、高性能の住宅ほど取得価格は高くなります。
早く住宅を取得して入居するほど、減税規模が大きくなります。
また、既存住宅の増改築よりも、新築住宅のほうが減税規模が大きくなります。

さらにいうと、所得の高い人ほど、税金を払っていますので、減税規模が大きくなる傾向があります。

さて、先日、不動産経済研究所の調査結果が公表されましたが、新築マンションの平均価格について、2022年の全国平均は、5,121万円で10年前より1,300万円高くなったようです。東京23区にいたっては、10年で3,000万円高くなっているとのことです。

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